P/VP FII de papel: Qual a importância?

Para a análise eficiente de um fundo de papel é importante considerar uma série de variáveis e indicadores. Neste sentido, o P/VP do FII de papel é um indicador bastante usado.

Sendo assim, o artigo de hoje vai discutir o que é p/vp, como calcular o p/vp e a importância do P/VP para os fundos imobiliários de papel.

O que é P/VP?

De maneira geral, o P/VP é um indicador matemático usado na análise de fundos imobiliários.

Diferentemente de outros indicadores como o dividend yield, a mensuração do P/VP é determinante na hora de comprar FIIs, principalmente para fundos imobiliários de papel e FOFs.

Por isso, o investidor que sabe calcular e interpretar o indicador P/VP para os fundos imobiliários de papel e FOFs consegue comprá-los num preço justo.

Em seguida, vamos demonstrar como calcular o P/VP.

Como calcular o P/VP de FII?

O cálculo do indicador P/VP é simples e prático. Para obter o valor do P/VP basta fazer a divisão entre o preço do ativo e o seu valor patrimonial.

Mas, o que seria o preço e o valor patrimonial de um fundo imobiliário?

Na verdade, o preço de um fundo imobiliário é sua cotação numa determinada data.

Em outras palavras, é a precificação que o mercado faz da cota de um determinado fundo imobiliário naquele momento.

Em contrapartida, o valor patrimonial de um fundo imobiliário é obtido através da análise do patrimônio líquido do FII.

Os ativos imobiliários e o dinheiro disponível em caixa do FII são usados no cálculo do patrimônio líquido do fundo.

Em seguida, o valor do patrimônio líquido do fundo deve ser dividido pela quantidade total de cotas emitidas. Desse modo, é possível obter o valor patrimonial da cota.

Assim, a relação entre o preço do fundo imobiliário e o valor patrimonial da cota permite o cálculo direto do P/VP de um FII.

Exemplo de cálculo de P/VP para FII

Para exemplificar o cálculo do P/VP, vamos usar dois exemplos:

No primeiro exemplo, vamos supor que um fundo imobiliário tem sua cotação atual de R$ 175,00 e o valor patrimonial da cota é de R$ 150,00.

No caso, para obter o valor do P/VP basta dividir o valor de R$ 175,00 por R$ 150,00. Ou seja, o preço sobre o valor patrimonial é igual a 1,17.

Isso significa que o fundo imobiliário do primeiro exemplo é negociado com ágio.

No segundo exemplo, vamos supor que um outro fundo imobiliário tem sua cotação atual de R$ 125,00 e o valor patrimonial da cota é R$ 140,00.

Nesta situação, o valor do P/VP é igual a divisão entre R$ 125,00 e R$ 140,00. Desse modo, o P/VP será 0,89.

Então, no segundo exemplo, o fundo está sendo negociado com deságio.

A importância do P/VP para os fundos imobiliários de papel?

Embora o indicador P/VP não seja considerado determinante na compra de fundos imobiliários de tijolo, a sua mensuração é imprescindível na avaliação de FIIs de papel.

Mas, por que isso acontece?

Para começar, os fundos imobiliários de papel investem em certificados de recebíveis imobiliários, ou CRIs. Os CRIs funcionam como empréstimos do dinheiro arrecado pelo fundo, através de emissões.

Sendo assim, os cotistas investem no fundo de papel que vai emprestar dinheiro a securitizadora para a criação de um CRI destinado a um devedor.

Por isso, quando o investidor compra cotas de fundos imobiliários de papel, ele deve estar sempre atento ao indicador P/VP.

Então, vamos explicar com calma esta relação do P/VP para FII de papel.

Imagine que você compre uma cota de um fundo imobiliário de papel na bolsa de valores com um P/VP igual a 1,2.

Isso significa que naquele momento, o investidor estaria com uma “perda de 20 %” em relação ao dinheiro que foi emprestado, pois o P/VP apresenta ágio.

Ou seja, é como se o investidor pagasse R$ 120,00 numa cota que vale na verdade R$ 100,00.

De maneira inversa, caso o investidor compre uma cota de um FII de papel com um P/VP de 0,9, o indicador estaria em deságio, o que significa que o valor investido pelo investidor teria um “ganho de 10 %”.

No caso, o investidor estaria pagando R$ 90,00 numa cota que vale na verdade R$ 100,00.

Caso o P/VP seja igual a 1, o investidor pagaria o valor considerado justo na cota.

Então, espero que vocês tenham entendido o que é P/VP e como este indicador funciona para FII de papel.

Um abraço e bom feriado a todos!

2 comentários sobre “P/VP FII de papel: Qual a importância?”

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