LTV: o que é Loan-To-Value e como calcular?

LTV (Loan-To-Value) é uma expressão muito utilizada nos fundos imobiliários de recebíveis.

Trata-se de uma métrica que pode te ajudar a verificar os riscos de um CRI de uma forma simples. 

Desta forma, mais do que saber quanto de retorno o fundo está gerando, conhecendo os LTV o investidor consegue identificar o risco atrelado à carteira de um fundo. 

Assim como também é possível acompanhar a evolução da dívida.

Embora os gestores façam isso muito bem, você também pode fazer a sua parte.

Inclusive, em uma análise superficial e quantitativa, o investidor pode realizar uma peneira nos fundos de recebíveis disponíveis no mercado, buscando sempre a melhor relação risco/retorno. 

Mas, calma. Sou totalmente avesso a análises superficiais e, como sabemos, nenhum indicador pode ser analisado de uma forma isolada.

Por isso, vamos conhecer alguns detalhes neste artigo:

LTV: o que é e como calcular

LTV ou Loan-To-Value é um índice que mede o empréstimo sobre o valor da garantia. O termo é muito utilizado nos CRI’s, sendo apresentado em porcentagem, calculando o empréstimo com relação ao valor da garantia.

Assim, o LTV é o resultado de um cálculo realizado que considera o valor do empréstimo, assim como o valor dos bens dados em garantia, sendo o resultado da divisão do primeiro pelo segundo. 

Desta forma, podemos afirmar:

LTV = (dívida / garantias) * 100

Vamos a um exemplo prático: em um CRI é devido a quantia de R$50 Milhões, por sua vez, o bem dado em garantia vale R$100 Milhões. Dividindo o primeiro pelo segundo chegamos a um resultado de 0,50.

Logo, como o LTV é apresentado em percentagem, multiplicamos o valor por 100 e chegamos a um LTV de 50%.

Concluímos, de forma lógica, que quanto menor o LTV, menor é o risco daquela operação.

No entanto, seria imprudente da minha parte dizer que basta conhecer esse número de forma isolada.

Por isso, devemos analisar sempre alguns pontos antes de confiar de forma isolada nos números, pouco importa como ou por quem eles são apresentados.

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O Risco de se Olhar apenas os Números

Neste tópico, vamos perceber que a vida seria muito mais simples se um número conseguisse resumir todo um universo de informações. Não é bem assim. Quando analisamos o LTV devemos nos preocupar com algumas questões bem específicas.

Quando a garantia foi avaliada?

De início, precisamos saber que o CRI é um título de dívida com longo prazo de duração e, como acredito ser do conhecimento de todos, o mercado imobiliário tem seus altos e baixos.

Apesar de não termos um home brocker imobiliário, sabe-se que os preços dos imóveis são reajustados de acordo com o humor do mercado, assim como temos valorização com o passar do tempo, podemos ter desvalorização no mesmo período.

Desta forma, devemos fazer a seguinte pergunta: quando a garantia foi avaliada?

Assim, O ideal é que a avaliação tenha sido realizada nos últimos três anos. Infelizmente, essa não é uma informação que encontramos de forma fácil, sendo importante manter contato direto com a gestora do fundo.   

Onde a garantia está localizada?

Sob o mesmo ponto de vista, nada adianta termos uma excelente garantia se ele está mal localizada. A localização é, sem dúvidas, de extrema importância para nossa análise. 

Atualmente, ainda que tenhamos acesso facilitado à garantia graças à alienação fiduciária, estando mal localizado teremos compradores para este imóvel?

Não obstante, nada adianta tomar posse do imóvel e não vendê-lo por estar mal localizado e não ter comprador interessado nele.  

Qual a importância da garantia para o cedente?

Sabe quem é o cedente de um de um CRI? Logo vou escrever um artigo detalhado sobre todos os personagens de um CRI, enquanto isso, saiba mais no canal Vai Pelos Fundos.

Conforme visto até aqui, responda a seguinte questão: o bem dado em garantia é importante para o cedente do CRI ou não?

Ou seja, muito embora o cedente não seja o devedor do CRI, o bem dado em garantia a ele pertence, sendo de seu interesse o fiel cumprimento do pagamento pelo devedor. 

Assim, gostaria de saber se você entendeu o motivo pelo qual a garantia deve ser importante para ele?

Conclusão…

Por fim, espero que todos tenham entendido o conceito do LTV, sua importância na verificação do risco/retorno, seu cálculo e os pontos subjetivos desta métrica. 

Ficou com alguma dúvida? Vem bater um papo com a gente no canal do TELEGRAM.

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