Fundo imobiliário VGIR11

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O fundo imobiliário Valora RE III, ou VGIR11, é um fundo de papel relativamente novo, pois teve seu IPO em julho de 2018.

Recentemente, o FII VGIR11 tem chamado a atenção dos investidores pela sua distribuição de ativos por indexador.

Contudo, o fundo tem um histórico menos consolidado em comparação ao Fator Verita FII – VRTA11.

Desse modo, a análise do fundo deve levar em conta seu reduzido tempo de mercado e o trabalho da gestora neste intervalo de tempo.

No artigo de hoje, vamos discutir o fundo imobiliário VGIR11, o que é e como é composta a carteira atual de ativos do fundo, dividendos e cotação.

O que é VGIR11?

O fundo imobiliário Valora RE III é um FII de papel negociado na B3 através do ticker VGIR11.

O fundo possui gestão ativa que está a cargo da Valora Gestão de Investimentos Ltda, enquanto a administração é da BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM.

O VGIR11 está inscrito sob o CNPJ número 59.281.253/0001-23 e é negociado a mercado desde o ano de 2018.

De acordo com o regulamento do fundo, o objetivo do Valora RE III é o investimento, de forma majoritária, em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

O fundo destina-se a investidores em geral e tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não existe uma data de encerramento do investimento.

O VGIR11 é um FII de papel que cobra uma quantidade grande de taxas, conforme demonstrado a seguir:

  • Taxa de gestão – 0,80% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo;
  • Tx. de administração – 0,20% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo, com um valor mínimo de R$ 25 mil;
  • Taxa de performance – 20 % sobre o que exceder o CDI

Além disso, o fundo cobra taxa de escrituração equivalente a R$ 1,40 mensais por cotista com limite de 0,06 % ao ano sobre o PL do fundo.

Atualmente, o fundo tem cerca de 26.339 cotistas que têm uma quantidade total de cotas de cerca de 4,5 milhões.

De acordo com o site Mundo FII, o patrimônio líquido do VGIR11 é de R$ 436,3 milhões com um valor de mercado de cerca de R$ 396 milhões.

Em seguida, vamos falar sobre a carteira de ativos, os dividendos e a cotação do VGIR11.

Carteira de ativos do fundo imobiliário VGIR11

No último relatório gerencial de setembro de 2020, o fundo VGIR11 tem 38 ativos, na forma de CRI, em sua carteira de investimentos.

A saber, os CRIs do fundo tem uma duration média de 2,6 anos.

A figura 1 mostra a carteira de ativos do Valora RE III.

Figura 1: Carteira de ativos do VGIR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Conforme mostrado na figura 1, o fundo tem 6 CRIs que representam cerca de 42,5 % do patrimônio líquido do VGIR11.

Desse modo, o fundo tem um maior risco pela distribuição destes CRI em relação ao seu patrimônio líquido, contudo é igualmente importante analisar o devedor de cada CRI.

A despeito disso, atualmente cerca de 95 % do patrimônio líquido do fundo imobiliário Valora RE III é composto por CRI.

Em contrapartida, os outros 5 % restantes do PL do fundo estão em caixa.

Certamente, outro ponto importante na análise de fundos de papel é a alocação de ativos por indexador.

Os indexadores são usados para os reajustes das taxas de juros aplicadas aos CRIs assumidos pelo devedor.

Indubitavelmente, um ponto que chama a atenção em relação ao VGIR11, é a grande alocação de ativos pelo indexador CDI.

Neste sentido, cerca de 90 % dos CRIs atuais do fundo são indexados ao certificado de depósitos interbancários, conforme mostra a figura 2.

Figura 2: Alocação de ativos por indexador do VGIR11. Fonte: Relatório Gerencial.

Este aspecto faz sentido pois a proposta da gestora do fundo é a entrega de rentabilidade com referência no CDI + prêmio.

Na alocação por segmento, o fundo imobiliário VGIR11 tem exposição a praticamente todos os segmentos do mercado imobiliário.

Contudo, atualmente, o fundo está bastante concentrado em CRIs do segmento residencial (88,1 %).

VGIR11 dividendos

Para entender o pagamento dos dividendos do VGIR11, é importante analisar o histórico de rentabilidade do fundo nos últimos 12 meses.

A figura 3 demonstra o histórico de rentabilidade do fundo, de acordo com o relatório gerencial do fundo imobiliário VGIR11.

Figura 3: VGIR11 dividendos e histórico de rentabilidade. Fonte: relatório gerencial.

Nos 12 meses anteriores, o fundo pagou um rendimento acumulado aos seus cotistas de R$ 6,39 por cota. A distribuição média de dividendos foi de R$ 0,53 por cota.

Atualmente, o VGIR11 tem um dividend yield (DY) médio de 0,6 % com um DY anual de 8,02 % a.a.

Em setembro de 2020, o fundo distribuiu em dividendos cerca de R$ 0,45 por cota aos seus cotistas, enquanto o valor de mercado da cota foi de R$ 86,55.

VGIR11 cotação

Em último lugar, vamos analisar a cotação do fundo imobiliário VGIR11 nos últimos 12 meses, conforme demonstrado na figura 3.

Neste período, o VGIR11 teve a cotação máxima de R$ 121,67 por cota em dezembro de 2019, no mercado de renda variável.

Sem dúvidas, o fundo sentiu os efeitos da pandemia e a cotação mínima do fundo no ano de 2020 foi de R$ 80,89.

A cotação do VGIR11 hoje é de R$ 88,50, o que demonstra que o fundo ainda não recuperou seu valor de cota em comparação ao final do ano de 2019.

Por isso, a relação entre o preço e o valor patrimonial do fundo mostra que o fundo imobiliário VGIR11 tem um P/VP atual de 0,91.

Isso significa que o fundo tem suas cotas negociadas com deságio.

Conclusão sobre o fundo imobiliário VGIR11

O FII VGIR11 é um fundo imobiliário de papel com alta concentração do patrimônio líquido em alguns CRIs.

Além disso, o fundo tem elevada concentração de ativos indexados ao CDI.

A despeito disso, o Valora RE III entrega dividendos recorrentes aos seus cotistas com um DY atual de 8,02 % a.a.

Em relação a cotação, o VGIR11 não recuperou os patamares do final do ano passado, ou seja, as cotas ainda tem um P/VP inferior a 1,0.

Um forte abraço e até amanhã,

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