FIIs de papel: o que são e como funcionam na prática?

Os FIIs de papel são fundos imobiliários que investem preponderantemente em ativos denominados certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

Os fundos de papel também podem investir em ativos de renda fixa com lastro imobiliário como letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).

Este tipo de fundo imobiliário é caracterizado pela baixa variação do valor patrimonial das cotas, diferentemente dos FIIs de tijolo em que as cotas podem subir de forma mais expressiva.

Então, em seguida, vamos falar sobre o que são os FIIs de papel e como funcionam na prática.

O que é FII de papel?

Os FIIs de papel são fundos de investimento imobiliário que investem prioritariamente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

Os certificados de recebíveis imobiliários podem estar relacionados a segmentos como loteamento, multipropriedade e incorporação.

Além disso, os fundos de papel podem investir de forma minoritária em ativos de renda fixa lastreados ao mercado imobiliário como as letras hipotecárias (LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).

De maneira geral, os fundos de papel tem os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) atrelados aos indexadores como o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e o Índice de Preços para o Consumidor Amplo (IPCA).

Então, os CRI são reajustados pelos indexadores IGP-M e IPCA, de acordo com uma taxa de juros previamente acordada.

Como funcionam os fundos de papel na prática?

Os fundos de papel funcionam através de um sistema de empréstimo que são feitos pelos certificados de recebíveis imobiliários.

Então, um fundo de papel envolve basicamente três instituições: o fundo, a securitizadora e o devedor.

O fundo imobiliário arrecada recursos através da negociação de cotas na bolsa de valores.

Desse modo, quando o investidor compra uma cota de um fundo de papel, na verdade, ele está emprestando dinheiro para o fundo.

Os recursos arrecadados pelo fundo transformam-se empréstimos destinados as securitizadoras.

Assim, as securitizadoras são responsáveis pela criação de um CRI que deverá ser pago por um devedor.

Neste sentido, a securitizadora faz a intermediação entre o fundo de papel e o devedor.

Todo CRI está atrelado a algum tipo de garantia como imóveis físicos que em caso de não pagamento do devedor, a garantia é tomada pelo FII de papel.

Dessa maneira, o fundo de papel incorpora o imóvel tomado como garantia ao valor patrimonial, inclusive com a possibilidade de venda.

Quando o devedor paga uma parcela do CRI para a securitizadora, esta repassa o valor para o fundo de papel que distribui o valor na forma de dividendo.

Neste sentido, os fundos de papel não tem fluxo de dividendos constantes, principalmente por dois motivos:

1 – Em determinados momentos, a parcela de um CRI não é paga integralmente por algum devedor que pode renegociá-la, por exemplo.

2 – Quando o CRI tem o seu vencimento, o fundo de papel deixa de receber parte do fluxo de caixa até assumir um novo certificado de recebível imobiliário.

Vantagens e desvantagens dos FIIs de papel

Os fundos de papel tem como característica uma grande diversificação dentro de cada fundo, o que pode ser considerado uma vantagem deste tipo de FII.

Em outras palavras, cada fundo de papel tem vários CRI de diversos segmentos como loteamento, incorporação e multipropriedade.

Além disso, os fundos de papel não são expostos ao risco de vacância, entretanto há o risco de crédito que é causado pela inadimplência dos devedores.

O risco de crédito é mais frequente durante períodos de crise econômica em que os indexadores IGP-M e IPCA tendem a subir bastante.

Os fundos de papel têm maior proteção das variações de inflação devido a indexação ao IPCA.

Uma grande desvantagem dos FIIs de papel é a pouca variação do valor patrimonial das cotas que minimiza possíveis ganhos de capital significativos.

Vale a pena investir em fundos de papel?

Sem dúvidas, o investidor deve investir em fundos de papel para diversificação de sua carteira de investimentos.

Normalmente, os fundos de papel compõe um percentual menor dentro de uma carteira de investimentos contendo fundos imobiliários de tijolo.

Se você tem interesse em saber mais sobre fundos imobiliários de tijolo, basta clicar aqui.

Diferenças entre FIIs de papel e tijolo

Basicamente, existem três grandes diferenças entre os FIIs de papel e os fundos imobiliários de tijolo.

1 – O tipo de ativo que cada fundo imobiliário investe

Os fundos de papel investem majoritariamente em certificados de recebíveis imobiliários.

Em contrapartida, os fundos imobiliários de tijolo investem em imóveis físicos como ativos imobiliários.

2 – A importância do CRI para cada fundo imobiliário

Os fundos de papel têm os CRI como principal ativo de investimento imobiliário.

Em contrapartida, os fundos de tijolo usam os CRI para adquirir uma dívida para comprar novos ativos imobiliários.

Normalmente, o fundo de tijolo paga o CRI, ou seja, a dívida com o dinheiro arrecado em emissões futuras.

3 – A relação entre o P/VP e cada tipo de fundo imobiliário

O valor patrimonial dos fundos de tijolo usa como base os imóveis físicos do portfólio do fundo.

Como resultado, os imóveis físicos valorizam ou desvalorizam ao longo do tempo.

Por isso, usar o valor do P/VP para este tipo de fundo não é a melhor alternativa.

Em contrapartida, nos FIIs de papel, o valor do P/VP é importante porque representa a diferença entre o capital emprestado ao fundo pelo cotista e o valor real deste capital.

Lista de FIIs de papel

Em seguida, vamos apresentar uma lista com alguns dos fundos de papel que são mais conhecidos atualmente no mercado de fundos imobiliários.

  • HABT11 – Habitat II Fundo de Investimento Imobiliário
  • HCTR11 – Hectare Crédito Estruturado FII
  • VRTA11 – Fator Veritá
  • HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários
  • KNCR11 – Kinea Recebíveis Imobiliários FII
  • IRDM11 – Iridium Recebíveis Imobiliários
  • RBRY11 – RBR Crédito Imobiliário High Yield
  • MXRF11 – Maxi Renda
  • RBRR11 – RBR Crédito Imobiliário High Grade

Considerações finais

Diferentemente dos fundos de tijolo, os FIIs de papel têm algumas peculiaridades.

Entretanto, este tipo de fundo imobiliário é interessante para a diversificação de uma carteira de investimentos.

Desse modo, vale a pena estudar os fundos de papel, entender sua dinâmica e analisar os FIIs deste segmento.

Um abraço,

2 comentários sobre “FIIs de papel: o que são e como funcionam na prática?”

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