FII tijolo ou papel? Quais as diferenças entre eles?

fii tijolo ou papel

Não é segredo para os investidores mais experientes que existem semelhanças e diferenças entre os FII de tijolo ou papel e que estes funcionam de formas bem distintas na prática.

Então, principalmente para os investidores mais novatos, é fundamental saber quais são estas diferenças com objetivo de esclarecer a análise dos fundos imobiliários de cada tipo.

Por isso, se você quer saber mais detalhes sobre as diferenças entre os FII tijolo ou papel, este artigo certamente irá ajudar a entender isso!

Então, antes de aprofundar mais sobre o assunto, vamos explicar brevemente o que são fundos imobiliários e quais os tipos de fundos imobiliários existentes na bolsa de valores.

O que são fundos imobiliários?

De uma forma simplificada, fundos imobiliários são ativos de renda variável que têm suas cotas negociados na bolsa de valores brasileira. As normas legais para o funcionamento dos fundos imobiliários são propostas pela lei dos FIIs.

A lei dos fundos imobiliários define que este tipo de ativo é constituído na forma de investimentos sob regime de condomínio fechado em que há negociações de cotas no mercado primário ou secundário.

As negociações de cotas no mercado primário acontecem durante o início das vendas das cotas de FIIs a mercado, ou seja, durante o IPO do fundo. Em contrapartida, as negociações no mercado secundário acontecem quando ocorre a compra e venda de cotas entre investidores.

Outro ponto importante que é descrito pela lei dos fundos imobiliário é o funcionamento do sistema de distribuição de dividendos, ou proventos. Por lei, os FIIs devem distribuir semestralmente aos seus cotistas cerca de 95 % da renda auferida através dos aluguéis dos imóveis.

Desse modo, os fundos imobiliários são ativos que permitem a geração de uma renda passiva recorrente aos investidores, uma vez que existe esta obrigatoriedade legal.

Agora que você já entendeu na prática o que são fundos imobiliários, vamos discutir quais são os tipos de fundos imobiliários negociados na bolsa de valores.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Esta é uma pergunta muito comum que também é feita por muitos investidores iniciantes que buscam informações mais detalhadas sobre os FIIs.

Certamente, agora você já vai entender a primeira diferença entre o FII de tijolo ou papel.

Então, vamos lá responder este questionamento bastante natural para que quer entender mais profundamente o que são os fundos imobiliários.

Em termos práticos, existem fundamentalmente quatro tipos de fundos imobiliários que serão explicados nos próximos itens:

Fundos de tijolo ou FII de tijolo

Os fundos de tijolo ou FII de tijolo tem como o objetivo investir em imóveis físicos, ou seja, em imóveis prontos. O investimento em imóveis prontos permite que o fundo alugue esses imóveis para grandes empresas, por exemplo.

Os FIIs de tijolo estão entre os mais conhecidos do mercado de fundos imobiliários pelos diversos segmentos existentes. Em suma, o investidor pode investir em um FII de tijolo que tenha um galpão logístico ou, por exemplo, investir num fundo imobiliário de shopping center.

Por este fato, fica claro que os FIIs de tijolo apresentam uma grande diversificação de suas carteiras de ativos.

Fundos de papel ou FIIs de papel

Os fundos de papel ou FIIs de papel são fundos imobiliários que investem majoritariamente em ativos lastreados ao mercado de imóveis. Dessa forma, os FIIs de papel priorizam o investimento em certificados de recebíveis imobiliários, ou CRIs.

Os fundos de recebíveis imobiliários também podem investir em ativos como letras hipotecárias e letras de crédito imobiliário. Alguns fundos de papel ainda podem comprar cotas de outros FIIs para compor sua carteira de investimentos.

Este ponto já traz a primeira diferença entre o FII de papel ou tijolo. Em seguida, vamos discutir os outros tipos de fundos imobiliários.

Fundos de fundos

Os fundos de fundos são FIIs que tem como objetivo investir em cotas de outros fundos imobiliários negociados na bolsa de valores.

Desse modo, a carteira dos fundos de fundos, ou FOF, pode auferir lucros tanto pelo ganho de capital das cotas quanto pela valorização de mercado destas cotas.

Por isso, a carteira dos fundos de fundos tem maior giro de ativos pelos movimentos feitos pelas gestoras deste tipo de fundo.

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são os FIIs mais complexos de serem analisados e acompanhados. Este tipo de FII investe em equity e em projetos de desenvolvimento de imóveis como loteamentos residenciais e construção de prédios comerciais.

Os FIIs de desenvolvimento enfrentam diversos problemas relacionados ao andamento dos empreendimentos e taxa de negociação das unidades.

Assim, este tipo de ativo envolve um elevado risco de mercado devido a complexidade deste processo. No caso, a eficiência da gestora é fundamental no andamento deste tipo de fundo.

Quais as diferenças entre o FII de tijolo ou papel?

Em linhas gerais, existem três diferenças entre os FIIs de tijolo ou papel que serão discutidas a seguir.

A primeira grande diferença entre os fundos imobiliários de tijolo e FIIs de papel é o tipo de ativo que vai compor a carteira de investimento destes fundos.

No caso dos fundos imobiliários de tijolo, os principais ativos são imóveis físicos de diversos segmentos como: logístico, lajes corporativos e shopping centers.

Em contrapartida, os FIIs de papel são concentrados em ativos como os certificados de recebíveis imobiliários, ou CRIs.

A segunda diferença está na importância da relação entre o preço e o valor patrimonial (P/VP) das cotas dos fundos de tijolo e FIIs de papel.

No caso dos fundos de tijolo, o P/VP não é um indicador tão importante, pois os imóveis físicos tendem a sofrer valorizações e desvalorizações ao longo do tempo.

Com isso, o valor do P/VP não funciona bem para avaliar o preço de compra de uma cota de um FII de tijolo.

O valor do P/VP é importante no momento da compra de novas cotas de fundos de papel, pois estes FIIs têm como base empréstimos financeiros.

Assim, se o P/VP estiver muito elevado no momento da compra, o investidor está emprestando mais do que receberá no futuro.

Para explicar melhor este indicador, veja este outro artigo do blog.

A última diferença está no papel dos CRIs para o FII de tijolo ou papel. Enquanto os CRIs são os principais ativos da carteira de investimentos dos FIIs de papel, nos fundos de tijolo os CRIs são criados durante a tomada de dívida para alavancar estes fundos com objetivo de compra de novos ativos.

Conclusão sobre o FII tijolo ou papel

O artigo de hoje trouxe uma breve abordagem sobre o que são os fundos imobiliários bem como definiu quais são os tipos de FIIs existentes.

Na última parte do texto, foi possível entender quais as diferenças entre FII de tijolo ou papel na prática.

OBS: caso queria saber mais sobre os fundos imobiliários, leia este blog.

Um forte abraço,

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